事件
民宿作为一种新兴的旅游住宿方式，近年来在发展速度和存在数量上都有明显增加，但随之而来的投诉与纠纷也日渐显现。
近日，虹桥镇的薛女士发现，他们小区里有居民开起了民宿。于是“居民区里到底能不能开民宿？”、“开民宿后隔三差五住进来的陌生人，对小区治安的影响又该怎么办？”等一系列疑问开始困扰薛女士。
最终薛女士拨打了12345民生热线，虹桥派出所也给了她一个明确答复：小区内不得开民宿，有改变使用性质情况。
可薛女士仍然心存疑虑，这个规定出自哪里？的法律依据又是什么呢？
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▲反映人 薛女士
律师有话说
王 瑞
北京市京师（上海）律师事务所
问
小区能否开办民宿？
在上海市开办民宿，如果房屋的性质符合要求，那么在法律的理论层面上是可以的，但也要经过各部门的批准，符合政府部门规章制度的规定。同时也不能扰乱小区内的秩序，或严重影响邻居的生活。
目前，对于民宿的性质尚没有一个全国统一的明确标准，但民宿作是一个营利场所，是不可以开在用途为住宅的房屋内。
因为，参照个体工商户注册地址的要求，营利类场所一般不得设置在用途为居住的房屋内。但如果房屋产权本身具有商用的性质，并没有任何法条明确禁止开民宿，不过仍要遵循相应政策，办理包括营业执照、税务登记证、治安许可、消防许可等各项执照，遵守各项条例要求，如登记客人的身份信息等。
同时，在经营民宿的过程中，如果民宿中的客人侵害周边邻居的相邻权，如休息时间大声吵闹扰民、严重扰乱小区公共区域秩序、污染环境或威胁其他住户的人身财产安全造成损失的，民宿主人肯定会承担一定的赔偿责任。
目前，上海市对于民宿这一块的规定仍属空白，有些其他省市的条例要求开办民宿必须在业主大会上取得其他业主的同意，这也是比较合理的值得借鉴的方案。
答
问
如何界定民宿和房屋出租？
民宿和房屋出租之间并没有性质上的区分。一般来说，要看房客住多长时间，如果是长期稳定居住（至少一个月以上），可以理解为出租。但是短租的话一般不会是1-2天那么短，而且是长期稳定地面向不特定的人群经营，这样的情况更多会被认定为旅馆业。
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民宿和旅馆业的性质比较相近，根据《旅馆业治安管理办法》第四条规定：申请开办旅馆，应经主管部门审查批准，经当地公安机关签署意见，向工商行政管理部门申请登记，领取营业执照后，方准开业。
答
涉及的相关法律法规
《民法典》
第二百七十九条，业主不得违反法律、法规和管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规和管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
《物业管理条例》
第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
《旅馆业治安管理办法》
第四条规定：申请开办旅馆，应经主管部门审查批准，经当地公安机关签署意见，向工商行政管理部门申请登记，领取营业执照后，方准开业。”经批准开业的旅馆，如有歇业、转业、合并、迁移、改变名称等情况，应当在工商行政管理部门办理变更登记后3日内，向当地的县、市公安局、公安分局备案。
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