soho/noho街区是纽约曼哈顿以艺术和商业为特色的历史街区，随着街区功能和使用人群的不断变化，形成了以混合功能为主的用地格局和空间结构，原有规划控制条例已不适用于这一情况。《soho/noho街区规划》（soho/noho neighborhood plan）于2021年通过，采用优化用地性质、支持文化艺术、保护街区风貌等规划手段，通过广泛的意见征集和公众参与，为历史街区的未来发展提供新的可能性。
特色艺术街区的前世今生
soho/noho街区位于曼哈顿岛南端（俗称曼哈顿下城）的中心区域，这片街区面积仅约0.25平方英里（约为0.65平方千米），却聚集了近8000人的常住人口，每日更有数万纽约市民和游客造访，成为纽约最具吸引力、最有艺术氛围、最适宜步行街区的典型代表。
soho/noho街区的区位
来源：《soho/noho街区规划》
在大约200年的纽约城历史中，soho/noho街区形成了独特的历史文化格局。该区域在二战前兴建了大量厂房，为国际知名品牌加工商品，形成了以服装、轻纺工业生产和生活零售为主的产业格局。20世纪50年代，纽约制造业衰退，工业生产功能逐渐衰落，制造商纷纷搬离这一街区，留下的生产车间大多因无人使用而空置。20世纪60年代，画家、雕塑家等艺术家们在此聚集，他们将同一栋建筑兼做工作空间和生活空间，大开间或挑空楼层用于创作，局部搭建阁楼用于居住，形成了loft公寓的雏形；此后，越来越多的艺术家选择这片街区作为居住地，至20世纪80年代，大约1/3的住户是有执照的艺术家，艺术街区的格局也基本形成。
发展时间轴
来源：《soho/noho街区规划》
如今，soho/noho街区形成了独特的文化、艺术、商业风貌，在遍地历史建筑的纽约显得独树一帜，其中最具代表性的就是铸铁建筑。这类建筑一般由开发商开发，具有广泛的适用范围、承载力较强的建筑材料，简洁的外立面、宽敞的开间、较高的层高及具有标志性的外挂楼梯，可以灵活适应不同种类的商业和生产活动。二战前，不少建筑内形成了“前店后厂”“下店上厂”，制造与零售并存的局面。产业衰退后，铸铁建筑又成为了艺术家工作生活的理想场所。如今，我们仍然可以看到这些建筑的“百变”功能，从居住loft到商务办公，从创客工坊到家居展陈，从it企业到古董商店，看似大同小异的铸铁窗后，每一栋建筑里都藏着不一样的故事。
独特的建筑风格和街区风貌
来源：《展望》手册
功能混合的格局也成为该街区最鲜明的特征。目前，街区内有近70%的地块或建筑呈现混合功能或混合用地的特征，主要是有底层商业的住宅，除此之外，还存在大量居住与办公一体的工作室、创意工坊等。作为艺术街区，soho/noho街区保持着很高的文化密度，目前分布有超过140处文化艺术机构，包括画廊、博物馆、时装设计展场、剧院等。街区内的商业氛围同样十分浓厚，近年来更是进驻了大量知名品牌。在优越的地理位置、高密度的街区布局、混合多样的功能、便捷的公共交通等条件共同作用下，soho/noho街区成为了年销售额位列纽约第二、全美第十的繁荣商业区。此外，该街区还承载了科技、商业、社会福利等广泛的行业，聚集了5万余个工作岗位，成为具有强大吸引力的地区经济增长极。
街区内的混合功能分布和文化艺术设施分布
来源：《soho/noho街区规划》
街区再规划的诸多挑战
在近60年的发展历程中，soho/noho街区建筑大多由厂房转型，自发形成了商、住、办公、生产混合功能，新建建筑则以商业、办公、公寓、商住一体为主，其间规划控制条例并未得到彻底更新，形成了规划功能与实际使用不符的“历史遗留问题”。相反，街区内的功能演进并没有停滞不前，而是随着时代发展不断更新出具有特色的形式。按照1961年的分区规划，soho/noho街区被划定为m1-5，这一分类相当于一类工业用地，严禁新建住宅，且需要与其他居住区和商业区设置隔离带；在1971年的修编中，特别划定了“艺术家居住创作一体住宅”形式（joint live work quarters for artists, jlwqa），获得认证的艺术家可以申请在此居住，从而为街区内居住功能的入驻提供了法律依据。
20世纪70年代，纽约市政府将soho/noho区列为历史文化保护街区，并按照“以旧整旧”的原则，利用已经形成的艺术文化氛围，协调政府、企业、公众参与，进行街区风貌更新。20世纪80年代，随着艺术家合法入驻，loft住宅进一步流行，一些非艺术家居民也开始在此居住，由此催生了相关法律法规。如1982年通过的“loft法规”承认商业及制造业建筑内居住功能的暂时合法性，并推动其向居住用途转型，形成了“临时多层住宅”（interim multiple dwellings，imd）的概念。1987年，随着法规修订，非艺术家居民也获得了在这一街区居住的法律许可，soho/noho街区的人口结构随之变得更加多元，形成了如今混合功能街区的雏形。
在工业区转型为艺术商业街区的过程中，除了建筑用途的演化、人口结构的多元化、街区功能的复合，也伴随着与城市更新相关的一系列问题。在房价上涨、零售业扩张、艺术资本化、大品牌挤压等问题的压迫下，越来越多的独立艺术家和工作室受到严峻的现实条件挤兑，不得不另谋出路。正如20世纪60年代艺术家代替了制造商一样，如今更富有的居民代替了艺术家，导致了更为广泛的“超级绅士化”（super gentrification）。曾经由艺术家主导的非盈利画廊、实验剧场、创作工坊等被精品店和买手店替代，又进一步被品牌连锁店所取代，现在的soho/noho街区分布着从快消到轻奢的各类“耳熟能详”的品牌，大多数人来到这里的目的也从“看艺术”变成了“购物”。
soho/noho街区经历了几十年的功能演变与城市更新，其针对性法规和条例都进行了多次修编，但主要功能划分仍是工业区，以此为依据继续进行管控显然不符合实际。面对用地性质不符合实际功能、住宅增建难度大、绅士化严重、文化特质难以保留等问题，2019年起，纽约市政府和规划部门开始推进soho/noho街区的更新规划，并于2021年底通过了《soho/noho街区规划》。
分层深入的编制进程
2019年，曼哈顿区和纽约市规划局共同牵头启动了为期6个月的前期研究，以此摸清街区发展现状，收集居民意愿，提出未来发展建议。在曼哈顿区长、纽约市议会成员和市规划局长的共同带领下，集合城市规划领域和相关决策人员组成了18人的咨询小组，提供政策等方面的支持。
公众参与采用了分阶段、分人群、分主题的方式，通过多种会议形式向专业人士、当地居民和利益相关的公众传递信息，收集反馈，展开深度讨论，讨论内容涉及街区生活质量、分区规划技术难点、社区现状用地性质和肌理、商业活动开展情况等。
公众参与模式
来源：《展望》手册
在公众参与过程中，咨询小组召开了17场会议，讨论关键问题，归纳相关对策路径，推动规划进程。最终，成果汇总为《展望soho/noho》手册（以下简称“《展望》手册”），并提出“提升街区生活质量”“加强人群多样性”“促进产业活力”3大规划原则，作为进一步对soho/noho街区进行更新规划的依据。
《展望》手册正式发布后，soho/noho街区规划在2020年底发布了初步草案，随后两年内，规划编制、意见征集、部门评审等过程继续同步推进，并举行了4场以“公众参与”“住房”“混合用地和公共领域”“文化和艺术”为主题的宣讲会，共计参与人次1000余人。编制工作集合了纽约市住房保护发展部、文化部、卫生部、地标保护委员会等多方力量，2021年底，《soho/noho街区规划》正式由市议会审批通过。
规划推进过程
来源：《soho/noho街区规划》
多样混合的规划愿景
soho/noho整片区域被规划为“混合用途区”（special soho/noho mixed-use district），街区的基本用地性质被修改为工业/居住混合用地，并形成历史风貌核、发展廊道、机遇区3个层次，适用不同的控制性条例，还首次提出保障性住房措施，以支持居住、商业、生产制造、公共设施等多样化功能。针对《展望》提出的3大愿景《，soho/noho街区规划》（以下简称“《规划》”）提出了4个主要规划目标，分别是：扩大居住功能、加强功能混合、支持艺术发展、保护街区风貌。
扩大居住功能
对居住功能的规划修编主要目的是促进社会公平公正，建设包容性社区，其主要内容包括艺术家社区和保障性住房两方面。
1.艺术家社区：居住—办公一体形式的延续
首先，“艺术家居住创作一体住宅”（jlwqa）这一形式得以保留，艺术家可以通过申请执照获得在soho/noho居住的许可；同时，促进未持有执照的艺术家或创客群体在本街区居住的合法性，确立新的居住―办公一体住宅形式。控制条例修改后，这类房屋也不限于艺术家居住，从而可以为更丰富的工作人群提供服务。自此，整个街区内至少49%的住房可以实现一体化居住办公，这一政策适用于街区内所有住房单元，同时也顺应了后疫情时代不断上升的居家办公需求。
2.保障性住房：留住低收入人群的制度保障
在现有居住功能的基础上，在soho/noho街区内指定“强制包容性住房”（mandatory inclusionary housing，mih），使得这一街区成为纽约市区范围内最大的保障性住房社区之一，也是第一个和历史街区有重叠的保障性住房社区。根据保障性住房管理规定，soho/noho街区内25%的住房要满足作为永久性可负担住房的条件，提供给家庭收入低于地区收入中位数60%的人群居住，从而更好地容纳多个收入层次的人群，提升该区域的包容性。
地区收入中位数（ami，area median income）是美国衡量收入水平的一个标准，纽约市以ami作为保障性住房申请的条件。2022年纽约市3人家庭收入中位数为12.01万美元/年（约合人民币81.3万元），作为soho/noho区包容性住房的收入条件是60%ami，在2022年为7.2万美元/年（约合人民币48.8万元）。
3.控制性规定：扩大住宅建造的适用条件
强制包容性住房管理适用于任何住宅容量高于12500平方英尺（约合1161平方米）的新建及现状建筑。对于现状建筑，鼓励高于这一面积标准的改建或扩建，从而促进保障性住房实施。由于本街区是历史街区，部分地块及建筑受到历史条件影响，建造条件如地块形状、面宽、进深、窗型等不符合住宅控制要求，难以实现保障性住房标准配置条件，房主可以支付一定费用将这类“超规格”建筑转换为居住用途。这类举措实际上扩大了在soho/noho街区建设或改建居住建筑的条件，方便了其他类型的地块或建筑转化为住宅，从而为保障性住房在街区内的实施提供了一定保证。
促进艺术发展
soho/noho街区在纽约市政府和相关部门的支持下，以现状艺术家社区为基础，成立艺术基金会，资金用于支持街区内的各类艺术活动。
如上文所述，现状的“艺术家居住创作一体住宅”在一定条件下可以转变为单纯的住宅，提供给更大范围人群使用，或用于解决转卖、继承、赠予等所有权变更问题。这类建筑功能的转变，需要向艺术基金会以100美元/平方英尺（约为人民币7283.4元/平方米）为标准进行捐款，经由纽约市房屋管理局、规划委员会、文化事务局3个部门，完成面积测算、金额核准、颁发住宅使用许可证的流程。
基金会的资金用于支持本街区和周边区域的各类艺术活动，主要包括：向个人艺术家和团体提供项目支持，促进文化艺术体验；向文化设施提供建造、维护、翻新资金；资助街区内和街区周边的文化艺术类公益性地产收购。soho/noho街区的独立艺术家、艺术收藏家、非盈利组织和各类团体均可以申请资金资助，用于支持文化艺术项目、保护现有文化资产、扶持新增文化活动等。基金会集合文化事务管理局、曼哈顿下城文化委员会、相关利益团体等运营管理资源，为本区域及周边区域的文化艺术活动提供有效支持。
加强功能混合
街区规划管控条例更新后，用地性质从单一的工业用地转变为工业/居住混合用地，街区可以延续现有的高度混合性，承载居住、轻工业生产、零售餐饮、公共服务等多样化功能，并针对混合用地提出以下主要规划措施：
1.商业：提出大型零售特殊许可
为延续已有商业氛围，进一步提升街区活力，城市规划委员会为街区内的商业地块划定了特殊的规划条件，可以设置面积超过25000平方英尺（约为2322平方米）的临街商业设施和1000平方英尺（约为929平方米）的其他设施。对于没有设置货车装卸通道的商业地块，提供可持续的物流配送方案，避免货物配送影响道路交通安全、破坏慢行街区，从而保护混合街区功能。
2.办公：保留支持大型办公建筑
目前，soho/noho街区拥有约10%的大型办公建筑，这类建筑承载了整个街区主要的工作岗位，又涵盖了超过50%的商业零售，是街区不可或缺的重要组成部分。为保留不可或缺的街区功能，对面积大于60000平方英尺（约为5574平方米）的办公建筑专门出台了豁免条例，使其免于住宅和可负担住房的控制性条件，从而延续商业办公功能。
3.混合功能：多样优化促进措施
为保留有活力的街区氛围，优化空间体验，《规划》全面支持各类建筑和地块设置底层商业，以最大程度实现开放，塑造可观赏、可游览、可体验的街区；同时，放宽规划条件限制，居住功能与非居住功能可以布局在同一个楼层。此外，还扩大了街区可容纳的商业用途，包括体育设施、康养设施、经过专门许可的酒店等。
保护街区风貌
soho/noho街区在现有历史街区的基础上，规划了历史风貌核、发展廊道、机遇区3个层次，结合现状建筑密度、容积率、建筑高度等条件，分别提出管控规定。其中，历史风貌核注重维持现状风貌，总体密度中等，最高容积率为6.0；发展廊道定位为密度较高的混合功能区，可以进一步提高建筑高度和密度，最高容积率为9.7；机遇区是具有高度发展潜力的高密度混合区，最高容积率为12。
《soho/noho街区规划》的分区控制性规定
来源：《soho/noho街区规划》
更新后的分区规划图
来源：《soho/noho街区规划》
《规划》同时针对街道、公共空间、建筑风格等，提出了空间优化和风貌管控规定。为活化街区环境、激活沿街界面，规定建筑底层沿街界面尽量开放，并以商业功能为主，塑造具有高度开放性的街区；改善人行道和沿街空间，限制路缘坡，保持步行道和车行道的高差，营造安全多样、适宜步行的环境；塑造“低透明度街区”，防止过度使用玻璃幕墙和大窗，以保护独具特色的铸铁建筑风貌。
未来发展的不同可能
《soho/noho街区规划》改变了50多年来单一工业区规划对街区发展带来的诸多限制，使得各类居住和非居住功能可以在街区落地，并以多种形式混合；控制性条例的更新也兼顾了建筑风貌保护和发展潜力挖掘。同时，高度参与性的规划路径也体现了其包容性。不过，这一规划方案也存在部分争议，居民和利益相关者认为，这些控制性条例并非有助于保障性住房政策实施，实际上会导致包容性住宅比例下降，平民艺术家和低收入群体继续被替代，从而使得soho/noho街区不断加剧绅士化，在艺术被商业代替的路上越走越远。作为历史街区更新的样本，保护和更新如何兼顾，经济效益和包容性又如何共存，具有深远的规划思考价值。而这一规划尝试是否能达成建设包容性混合街区的目的，需要时间和规划实施的共同检验。
参考文献
① soho/noho neighborhood plan，2021.
② soho broadway public realm framework and vision plan，2021.
③ lower manhattan plan，1961.
④ envision soho/noho, 2019.
⑤ urbanitynewyork.com/home/soho-noho-whats-new.
（来源：市规划院国土分院 张宇洁）
上观号作者：上海规划资源