旧金山湾区作为美国西海岸的重要区域，在过去几十年的发展中累积了大量城市问题，比如住房短缺、就业不平衡、贫富差距大、郊区密度低、产业空间利用率欠缺、过度依赖小汽车、公共空间品质不高等。为了应对这些挑战，湾区根据不同地区的特征和发展诉求，提炼出14种地区类型，分门别类制定愿景规划，并进行量化分析，以期合理高效地在全域实现高质量发展。
《旧金山湾区的模范地区愿景》封面
旧金山湾区规划与城市研究协会（spur）联合aecom，于2018年开始启动编制《旧金山湾区2070区域战略》，为湾区未来50年的发展提供政策路线图。这份战略性规划不具有法定效应，更突出倡议性。其就“住房、增长、经济公正、气候、交通”五大政策主题，撰写了26份专项成果报告，形成成果集。《旧金山湾区的模范地区愿景》（下称《模范地区愿景》），是其中“增长”主题的系列专项成果之一，基于湾区未来的愿景，构想了各类城市地区（places）的形态特征以及空间感受，同时研究了人们在其中的居住和生活体验。
应对预期增长——为湾区划定14种地区类型
为解决湾区住房短缺问题，《旧金山湾区2070区域战略》对未来50年的住宅设定了增长量。《模范地区愿景》重点聚焦住房和就业的增长、公共领域品质的提升，研究如何在提升空间密度提升的同时，聚焦提高宜居性。
研究的关键在于将湾区全域的预期增长进一步精细化分配到更小尺度范围，这需要一个科学的方法。《模范地区愿景》提出从地区类型着手，根据湾区各地区的功能、区位和空间特征，通过信息映射，在湾区九县全域所有土地内提炼出4个地区组和其下的14种地区类型，包括市中心地区到未开发的空间，为湾区绘制了一幅真实的肖像。
4个地区组分别为“郊野空地”“就业主导”“居住主导”“混合功能”，它们很好地归纳了14种地区类型。自然环境等郊野空地不允许额外开发，只作基本的生态、娱乐和减灾之用。
14种地区类型中，有6类被定义为“模范地区”，作为重点关注对象，现状问题明显，但同时未来发展潜力较大。《模范地区愿景》对这6类地区未来50年的发展提出了更为详细的规划策略，主要集中于开发增长、空间形态和场所感知。同时，描绘了每个“模范地区”理想的网格单元，展示其在城市设计引导下的未来发展模式。
技术方法：怎么筛选出这些不同的地区类型？
第一步，基底搭建：
基于湾区九县的范围，以0.5英里（0.8公里）为网格线划分出若干小方格。
第二步，引入变量:
包括居住密度、工作密度、十字路口密度、地表渗透性和土地利用混合。通过变量分析为每个小方格赋值。
第三步，类型分配：
通过聚类分析，根据数据的相似度来确定分组类型，共得到14种。其后为每个小方格进行类型分配。
14种地区类型图
来源：《模范地区愿景》
现状核心数据
1.大约84%的土地是乡村、郊野空地和农业用地。其中26%的土地是公园或 栖息地，已经得到保护。
2.大约75%的城市化地区是独栋住宅社区，而这些地区的住房占总住房存量的69%。
3.中高密度用地混合地区极少，其中还满足适宜步行且公交便利的地区仅占湾区 城市化地区的1%，但却容纳了湾区5%的居民，以及29%的就业岗位。
4.近22%的城市化地区（近647平方公里）是由低密度商业类型组成。这些地区的 转型时机已经成熟，未来可制定相关政策引导。
旧金山湾区地区类型分布图
来源：《模范地区愿景》
各地区类型的占比情况
来源：《模范地区愿景》
描绘地区的未来——从地区类型着手
将预期的住房和工作增量按地区类型分配，分配时会考虑各种因素，包括各类地区所占的土地面积、住房量和就业供应、环境和交通表现，以及转型潜力。第一步是将增长量分配给14种地区类型，明确每类承担的量。第二步是计算网格单元要容纳的平均增长量。
考虑各类型地区未来的发展时，会考虑很多地区特性方面的问题。比如，地区的地块面积特征、街道适宜步行程度、街区公交便利程度、重大规划干预的必要性、规划影响层面等。基于这些考量，《模范地区愿景》的重点在于明确相应的提升项目，给出公共领域提升策略、交通和环境干预策略，注重结果的量化对比。同时，使用大量的效果图和插图来展示未来的城市形象和地区体验。
难点：预期增长量该如何分配
湾区现有居住套数为284万，到2070年预计新建住房占77.5%，达220万套，总居住套数达到504万。湾区现有就业量为336万，到2070年预计新增就业57.3%，达到210万新增岗位，总就业量达到546万。
考虑到这14种地区类型特点差异显著，分配增量时应有的放矢。有两点需要注意：一是应选择最有效和可持续的地区，而不是所有地区均匀增长；二是要考虑住房短缺问题的紧迫性，以及该地区的解决能力。
基于地区类型的增长预测分析
来源：《模范地区愿景》
比如，湾区大部分地区都是围绕汽车设计的，很少有地区能兼顾步行适宜、骑行贯通、公交便捷三方面。大片的低密度开发地区必须加以干预。例如，“都市邻里”地区类型的汽车驾驶率最低，但这类地区仅占城市化土地的0.6%。相比之下，“尽头路式郊区”则高度依赖汽车，但占地面积是“都市邻里”的40多倍。对这类占地面积大的地区类型来说，小规模的干预就能对住房供应产生重大影响，同时也能改善地区环境，容纳更多居民。
各类地区类型步行体验和开车情况：平均独自驾驶率及步行分数
来源：《模范地区愿景》
考虑社会性：关注经济和种族不平等
社会不平等往往伴随着种族隔离和其他不公正不公平的形式。《模范地区愿景》根据社会经济条件的现状情况，选取了湾区已有的两类政策区作为规划本底——“公平优先社区”和“高资源区”。 其中“公平优先社区（epc）”是由大都会交通委员会（mtc）根据种族、贫困和住房挑战相关的各种因素界定的。对这类经济边缘化社区，应强调公共投资和住房稳定战略以惠及低收入居民。“高资源区（hra）”由加利福尼亚州政府界定，这些地区通常比较富裕，拥有高质量的教育和工作机会。对于这些地区，建议逐步放开严格的区划制度，结合包容性分区等机制，以容纳经济适用住房和更多样化的人口。
构想“模范地区”的未来发展
《模范地区愿景》重点详细介绍了6大模范地区未来的发展愿景，分别是工业和生产区、办公园区、尽头路式郊区、小地块电车郊区、都市邻里区和高密度混合城区。下文重点介绍两类——就业主导大类下的“办公园区”和混合功能大类下的“高密度混合城区”。从空间特征、城市发展进程的角度看，与这两类相似的地区不只存在于湾区，还存在于世界上许多其他的城市，如上海。
其中，“办公园区”这一地区类型描绘了20世纪典型产业园区的转型路径。我们能看到上海也存在着很多类似的城市空间⸺离市中心较远、地块较大、独立园区内向型布局、街道欠缺活力等。“高密度混合区”描绘了第二密度层级的市区空间，人们往往更关注于密度最高的cbd或者市中心（downtown）地区，但其周边次一级密度的城市地区也往往大有可为。这些地区很接近于上海的中央活动区中密度第二层级的地区。
办公园区
1. 今日的办公园区
办公园区在地区的经济中发挥着重要作用。今日的办公园区仍是小轿车主导，在高速公路或干线交叉口附近会布局低密度商业区。办公园区是上一个时代的产物，反映了人们对战后郊区发展的期望。但今天，它对我们的环境和交通系统都造成了负面影响。
这些地区通常由一到两层的大型建筑组成，周围有地面停车场。通常由大型地块组成，地块内建筑为向内型布局，街道不适宜步行或骑行。大量的地面硬铺不利于雨水径流排散，也会导致地表温度升高。反过来看，这样的地区也很有潜力，大型地块通常是单一所有制，这意味着规划设计可以很快开展，能尽快提升造型古板的办公楼、增加新的功能和活动、减少汽车出行并更好地利用土地。
2. 明日的办公园区
地区愿景：在未来50年里，办公园区将转型成为就业中心区，提供更好的交通可达性。这里融合了居住、公共服务和绿地，成为生机勃勃的地区。办公园区的楼布局灵活且成本低，建议保留办公大楼，增加补充性的功能和活动，提高经济和环境绩效。引入多样的住房类型，为工作日晚间和周末举办活动创造条件，激活各类服务设施。将餐饮和生活服务功能集中在班车站点周边，为上班族和周围居民提供服务，并进一步强化区域快速公交线。原来设置在主要用地的停车场，现在逐渐迁移到郊外，这样一来，大型地块相邻的空间则可以构建理想的地区环境系统。
规模预测：现状住房量为8.3万套，至2070年预计增加11万套，占湾区住宅总增量的5%。现状就业量为57.2万个工作岗位，预计增加31.5万个，占湾区就业总增量的15%。
办公园区地区类型示意图
来源：《模范地区愿景》
*说明：图示为特定单元的表达，展示的增长超过平均值。在每种地区类型中，增长应集中在公交站点周边。
具体实现这一愿景需要以下策略——
策略一：功能焕新，区划更新。
占地大且用途单一的地块土地利用效率低下，通过引入补充用途可以增加白天和夜间的活动。为就业区内的各种住房类型进行分区（zone）并提供相关激励；在现有就业中心增加住房，增加日间和夜间的居民，促进零售、交通和公共空间发展。现有传统的大型办公室较多，应补充更多类型的工作空间，如垂直高层建筑 、“零售+生活+工作”三合一空间等。鼓励为员工提供便利设施，如餐厅、健身房和洗衣房等；为上班族和居民规划学校、儿童保育、图书馆和高级服务等。
策略二：拥抱结合未来交通趋势，分阶段解决车辆问题。
考虑交通问题时，不能仅仅着眼于当下的交通技术，未来交通趋势的变化带来了很多机会。人们更多地乘坐班车、骑自行车、使用微型交通工具，以及步行，停车需求会相应变少。一方面，可以搭建外围停车场和临时停车构筑物来腾出更多核心地区的面积；另一方面，充分考虑到自动驾驶技术的普及，也能减少停车所需的面积。
策略三：规划地区环境设施系统。
郊区的地块尺度有很多优势。因为地块较大，很多环境设施得以进行系统性规划，因此可以更高效地运行。相关设施和系统包括雨水管理绿色基础设施、整体停车和交通需求管理、绿色能源发电和韧性微电网配电、区域供暖、制冷和热电联产、固体废物管理等。
策略四：内向打开，形成互联的公共空间系统。
办公园区一般都是向内空间，与相邻地块隔着停车场和退界缓冲区。未来应增加新的用途和便利设施，同时增强园区活力。可以通过公共空间干预策略，如连接区域交通站点，将缓冲区转换为连接区域徒步道的公共空间，将沟渠和涵洞转变为开放空间等。
高密度混合城区
1. 今日的高密度混合城区
这样的地区在湾区有两处，分别是旧金山和奥克兰两座城市的经济文化中心区，也是区域主要交通系统的枢纽区。值得注意的是，这里并不是城市最高密度地区，如市中心或cbd，而是密度次一级的混合区。该地区繁忙、国际化，承载着各类就业岗位、文化活动、夜生活、购物中心和各类高密度住宅建筑。
这些地区有着完善的快速公交服务，还有各类文化设施、零售、酒店、办公和住房。这里有大型游行表演、节日聚会和抗议活动，当代建筑、历史建筑、公共空间和谐共存，这些建筑与街道相衔接，组成连续的街道立面。同时，人们可以选择多样的出行方式，包括高效的公共交通、自行车、出租车、滑板车，当然也可以步行。但这里也有负面的问题，比如大量低收入人口、无家可归的人也在此居住。因此，在考虑地区繁荣的同时，也应满足所有人的需求。
2. 明日的高密度混合城区
地区愿景：在未来50年，高密度混合城区将成为繁华的、24小时交通通达的目的地。放眼湾区，像纽约一样拥有眼花缭乱垂直密度的地区是极少的，而湾区本身也不需要太多这样的地区。高密度空间是由很多要素构成的，包括世界水准的公共领域，管理良好的街道、广场和车站大厅，以及多层次的步行网络。从小吃摊、市集，到琳琅满目的商店，都让这个地区充满活力。这里文化和艺术丰富多彩，有着一流的剧院、街头艺人和舞蹈俱乐部，湾区丰富的文化在这里碰撞。当地居民和外地游客都来这里观光，共同参与城市生活。
规模预测：现状住房量为3.45万套，预计至2070年增加6.5万套，占湾区住宅总增量的3%。现状就业量为17.7万个工作岗位，预计增加17.6万个，占湾区就业总增量的8%。
高密度混合城区地区类型示意图
来源：《模范地区愿景》
*说明：图示为特定单元的表达，展示的增长超过平均值。在每种地区类型中，增长应集中在公交站点周边。
具体实现这一愿景需要以下策略——
策略一：逐步淘汰小汽车，成为无私家车地区。
各类快速交通系统的在此交汇，因此在14类地区中，本地区最有可能摆脱对私家车的依赖。这里有地铁和区域铁路，街区交通便利，开车成本高。随着时间的推移，未来可以逐步淘汰私家车，并进一步支持公共交通、微型交通、自行车和公共领域的投资。同时，逐步将停车场转换为其他用途，通过公交枢纽、自动驾驶车辆和招呼服务，进一步减少对小轿车和停车设施的需求。
策略二：作为次一级密度地区，依然需要坚持垂直向发展。
地区坚持垂直向发展非常重要，高密度地区地价昂贵也反映了市中心交通便捷性的巨大价值。部分土地财政收入应用来建造永久性可负担住房及提供公共服务设施。同时，加强重要政策杠杆的应用，比如包容性分区和密度奖励，确保各类收入阶层都可以在此安家。
策略四：坚持高密度发展，打造多元的24小时活力地区。
尽管湾区的许多其他地区需要相对温和的增长，但本地区是依靠垂直向密度和大城市的繁华而蓬勃发展的。在这样的密度下，应该保护整合有价值的历史建筑。讨论城市密度的同时，不仅要强调建筑高度，还应打造多元化、多层次的活动，让这里的夜晚也充满活力，人们能24小时体验到文化、餐饮和娱乐相融合的生活。
策略五：发挥高密度优势，打造都市的绿色心脏。
高密度的城市环境似乎像是自然环境的对立面，但它却是城市实现可持续发展的重要环节。一方面，这里几乎可以完全淘汰汽车，减少能源使用和碳排放量。另一方面，从人均碳排放量的角度，高密度可以让这里成为世界环境效率最高的地区之一。同时，通过屋顶种植、垂直绿化、行道树栽种等方式，高密度地区可以缓解热量和径流并实现城市美化。
全球各城市都面临着“如何高质量实现预期增长”的难题。湾区对此做出了大胆的愿景畅想。基于对现状的充分认识，划分了地区类型，给出实际的规划策略和量化比对。这里描述的“模范地区”表明，如果所有地区充分发挥其潜能，相互配合彼此的发展目标，那么湾区将有着足够的发展空间，可以更高效地承载增长人口，解决长期的住房短缺问题。而这一切，都是在保证高质量发展的前提之下，使人们可以享受高品质的开放空间、理想的公共卫生水平、多样性高且包容性强的社区，让湾区更宜居、更可持续和更公平。
（来源：市规划院）
上观号作者：上海规划资源