《上海市城市总体规划（2017—2035年）》（以下简称“上海2035”）提出建设“人文之城”的分目标，保护城市历史文化风貌是实现该目标的重要方面，而里弄是上海近代重要的居住载体之一，是上海的城市之根，也是风貌保护工作中的一大难点。上海已从“拆改留”向“留改拆”的城市更新理念转变，应重新审视里弄更新的风貌保护方式，思考其中最重要的人性化需求。
历史里弄住宅是上海居住建筑最具特色的形式。居住的人少时，里弄安逸舒适；居住的人多时，里弄充满邻里烟火气。里弄住宅组成了私密空间与公共空间交错的社区。在这个社区内，居民在享受个人空间的同时，更容易培养出融洽亲密的邻里关系。随着居住密度的不断增强，居民便逐渐把本属于家庭内的活动移到弄内的公共空间，更增强了原有邻里的亲密度。
图1：里弄关键词
弄堂构成了近代上海城市生活最重要的空间肌理。让住在石库门里的人，特别是与石库门有“血缘关系”的人留下来，才能更好地留存石库门文化。
3.1 住户需求
笔者选取杨浦区42街坊作为调研案例，对居民进行抽样调查，调查样本中60岁以上的人口占总人口的40%左右，现居其中的老人几乎都是在里弄住宅里居住了一辈子，是名副其实的“原住民”。年轻的有能力购买商品房的居民纷纷搬出里弄，外来流动人员通过租用的形式逐渐占据腾出的里弄住宅空间，42街坊租户比例约占1/4。
图2：杨浦区42街坊居民年龄构成和租户比
资料来源：笔者自绘
通过问卷形式，笔者对是否愿意通过改善后继续住在原宅的需求进行调研。结果发现，越是年龄大的人越愿意留下来，60岁以上居民有约68%愿意留下来。因为他们对所在住地有深厚的感情，且习惯了目前的区位环境。
图3：杨浦区42街坊愿意留人的比例
资料来源：笔者自绘
3.2 市场需求
租户对里弄的“粘性”也较强，原因主要是距离工作地点近、交通便捷，以及小面积住房租金较低。此外，市场正在不断地自发新增需求，除了里弄的自住居住和租赁居住功能以外，市场已逐步拓展形成一些租赁非居住、公租房等新功能需求。
3.3 空间适应
里弄作为一种独特的民居类型，一直以来都是用作居住的空间。1949年，上海有550万人在里弄居住生活，其布局和空间利用与当时的社会环境密不可分，是商业性与实用性共同造就的。
4.1 既有里弄更新模式
20世纪90年代至今，上海市政府提出一系列关于里弄保护更新的改造政策，不同更新方式包括新天地模式、建业里模式、田子坊模式和步高里模式。近年来，出现了一些“留房、留人”的更新探索，风貌保护的同时兼顾民生改善与城市综合发展，同时相关更新实践依托自身特点不断优化。
图4：既有里弄更新模式
4.2 “留房又留人”的更新探索
（1）留房又留人1.0——昙花一现的探索
以黄浦区振华里为例，该里弄建于1930年，为二级以下旧里建筑。由于历史原因，石库门内设施陈旧、空间拥挤、厨房公用、无卫生设施等问题突出，居住条件差。20世纪90年代，区房地局制定振华里“成套率”改造方案，通过抽户安置57户居民，将原二层（三层阁）房屋建成三层复式新里房屋，改善了弄堂内公共空间的品质，包括拓宽弄堂、新辟绿地，完成8700㎡房屋改造。振华里居民和居委会代表对改造效果普遍表示满意。
（2）留房又留人2.0——可圈可点的试点
自2015年开始，上海的城市更新进入新一轮“存量优化”的转型。2017年，上海市政府发布《关于深化城市有机更新促进历史风貌保护工作的若干意见》（沪府发〔2017〕50号），明确提出坚持“以保护保留为原则、拆除为例外”的总体工作要求。
同年，上海市政府发布《关于坚持留改拆并举深化城市有机更新进一步改善市民群众居住条件的若干意见》（沪府发〔2017〕86号），要求按照“留改拆并举、以保留保护为主，保障基本、体现公平、持续发展”的要求，多途径、多渠道改善市民群众居住条件。
图5：承兴里一期改造前后对比图（左侧为未改造状态的房屋，右侧为改造后的房屋）
资料来源：https://www.shobserver.com/zaker/html/158599.html
图6：承兴里里弄楼梯公共空间和厨卫成套改善示意图
资料来源：http://sh.rmsznet.com/video/d80971.html
基于以往的更新实践项目，目前实施成效有限，即使采取“成套改造”、“抽户”的更新手段，居民居住空间的紧张情况仍然存在。目前尚未找到长效的运营机制和后续的管理机制，也未探讨改善后的里弄环境再次劣化的应对方式。
（1）空间挖潜不足
以承兴里一期为例，一套里弄建筑原设计由1户居民居住，供5—8人使用，人均居住面积为23—30㎡。现状一栋里弄平均居住7户居民，供18—24人使用，人均居住面积为7—10㎡，使用强度极高，对风貌的破坏是不可避免的。经抽户改造后，人均居住面积增加至11㎡，高强度使用情况并未得到显著改善，内部功能外溢压力未缓解，房屋修缮机制不改变，风貌难以持久维系。
图7：承兴里空间挖潜示意图
（2）经济难以平衡
政策的导向以“拆改留”改为“以留为主”，后者政策下原住民所得到的货币或实物补贴远小于前者的补贴。例如承兴里一期试点工程，政府投入2.3亿元，其中包含抽户成本、居民安置费和工程成本费用等，作为财政资金投入巨大，但由于现有房屋征收（动拆迁）补偿款过高，“留改拆”政策带来的收益远不如房屋征收补偿，导致居民心理落差较大。
（3）政策机制不清
目前政策主要问题包含公房修缮没有针对性的改造细则、缺乏居民协商制度的法制保障、无法解决历史遗留问题等。
图8：“留房又留人”的相关政策示意
（4）公众参与深度不够
居民自发地参与到遗产社区的保护与更新，是一个需要长期培养的过程。目前在实际操作过程中，相较于参与保护，许多居民认为自己和居住里弄的关系仅仅停留在“拆迁获得补偿”的关系。在这样的背景下，居民对于参与保护工作持比较谨慎的态度。
（1）转变保护理念
一个城市的修复，只有规划师和使用者（即居住在历史城区的人）双方对所保护地区的结构都有深刻的理解，才可以开始进行。上海里弄保护的核心是人，人的因素比建筑更有价值。因此，理解里弄保护的价值，留住里弄里的人，让使用者生活舒适，再逐渐引入新的适合该空间模式的人，营造里弄原有良性的社会秩序，是至关重要的。
（2）强化空间改造
空间改造的原则
1）最大化地尊重和保护历史建筑的文化风貌特征，包括原有承重结构体系、平面格局、历史特色要素等。对于影响其历史特征的后期搭建、改建等进行拆除，恢复原貌。
2）在对建筑进行有限干预的原则下，最大程度地改善居民的居住舒适度，包含对人口密度、室内建筑面积、楼道公共空间、住房成套化等的考虑。
空间改造的策略
1）充分抽户
抽取足够比例的居民以解除租赁关系的方式搬离原址，为留下来的居民释放改造空间。抽户后应使留下来的居民可以获得正常的居住空间面积。
图9：里弄住宅抽户模式示意图
2）创造公共空间、增加公共功能
拆除质量较差的空间，改造为新的功能场所，具体可包括适老性空间、社区老年之家、青年人公共交流空间等。
3）里弄内部空间重组
在保持里弄格局、调整后居住数量不减的条件下，提升居住功能的适应性，可在单元内平衡，也可跨单元、协商式平衡。
图10：里弄空间改造示意图
资料来源：笔者自绘
（3）精准实施政策
强化“以人为本”的保护政策和管理体制
保护对象不仅是历史风貌，更应从人的角度出发，考虑自然环境、景观特色、地域经济等多种需要保护的要素。建议在实际中强调保护规划的管控作用，借鉴国内外城市的经验，修订或增补保护条例的相应条文，转变保护规划制定思路，提出新的评价标准。
引入财政补贴等积极的财政政策
开拓资金来源渠道。一方面，市、区设立历史文化风貌区和优秀历史建筑保护专项资金，并列入政府年度预算，保证各级政府财政预算中安排不同占比的保护资金。另一方面，积极鼓励市场资金的参与，建立支持保护的政策配套体系，成立以面向鼓励业主保护与修缮历史建筑的新制度，对于难以实现资金平衡的保护性项目给予必要的资金安排，或者采取税收减免、建立资金周转等措施。
建立有序的多方合作机制
发挥顶层平台作用，优化不同公共部门之间的合作机制。另外，借鉴国外经验，考虑由政府牵头，组建由民营开发商和国营企业构成的城市发展公司，增加融资功能，建立新型政企关系，并规范里弄保护与更新的市场化原则。
（4）综合平衡价值
“留房又留人”是里弄存量更新的难点，它是对既存利益的调整，因此厘清既存利益关系，并建立一套完善的利益调配和政策机制是更新的关键点。所以，存量更新应该是以政策设计为主的一项“行动”，必须考虑经济利益。里弄是空间—社会复合体，应将经济、情感、社会价值和城市发展贡献纳入里弄“留房又留人”的综合价值中。
党的十九大报告强调“把人民对美好生活的向往作为奋斗目标，依靠人民创造历史伟业”的要求。因此，在上海里弄的保护建设管理中，应突出人民在城市建设中的主体地位，依靠人民建设管理城市，多倾听群众的意见和需求，做到问需于民、问计于民、问效于民，赢得群众发自内心的认可、信赖和支持，让人民群众感受到这座城市的温度和人情味，市民生活才能更加从容笃定，人民群众才有真正的获得感、幸福感和安全感，真正实现“建筑可阅读，城市有温度，文化更丰厚，人民生活更幸福”。
里弄是上海这座城市体现人文关怀最好的载体之一，在探索里弄保护的过程中，牢牢把握住“里弄人”的价值，既要留住里弄的建筑，更要留住里弄的人。
（来源：市规划院、作者：规划二所 徐继荣、唐思远）
上观号作者：上海规划资源