上海康城社区（小区）位于莘庄镇，总面积约208万平方米，总规划户数1.25万户，实际居住人口逾4万人，是上海市最大的居住社区。小区从1999年起开发，后于2002、2004、2006分别启动各期开发，建设总周期长达10余年。
2013年起，深圳盛孚物业管理有限公司上海分公司（简称盛孚物业）进驻上海康城小区实施物业管理，目前小区物业服务人员280余名。随着近几年上海市最低工资标准的逐年上涨，小区20年未曾上调的物业费（自2000年一期住宅交付起，一直维持在底层住宅1.1元/平方米，二层及以上住宅1.5元/平方米）不仅使得物业服务企业经营逐渐处于亏损的境地，更难以确保小区日常物业管理的正常运作。
为确保小区的物业服务品质，业委会在收到物业服务企业调整物业管理费的意向后，立即开会讨论并积极向社区党委及居委会汇报了相关情况，在居民区党组织的支持下，通过近一年的市场价格测算、多方意见听取、酝酿解释沟通，于2020年1月5日，组织召开了小区业主大会，顺利表决通过了小区的物业费调价方案，小区住宅物业费上调0.4元/㎡/月；商业物业费上调0.80元/㎡/月,物业管理初步实现质价相符。
长期以来“物业费涨价”是社区治理中的敏感话题，上海自2015年取消物业服务费的政府指导价以来，全市仅两成小区成功调整物业费，大部分小区特别是老旧小区多年未调价，而上海康城这座“社区航母”却把这件难事真的做成了。
业主对物业服务的认可是物业费调价的基础
为了提高业主的满意率，物业公司首先从自身积极改进社区服务模式，提升服务质量入手，以“红色物业”创建为契机，以居民生活需求为导向，拓展“经理接待日”、“守护晚霞”、“益路同行”、“乐邻工匠”等便民服务项目。同时，按照四个阵地、八项规范、十项标准和十项举措的创建标准，通过收费标准、岗位规范、服务规范、职责制度、班组“流动红旗”评比等全部进行公示，做到公开透明，主动接受业委会和业主的监督，同时充分利用物业服务满意度调查，客观了解居民对物业服务的评价，认真倾听业主的意见和建议并加以整改。盛孚物业在莘庄镇公布的物业“红黑榜”中蝉联红榜前列。
在2019年小区推行垃圾分类的工作中，部分业主对物业保洁员的工作不理解不配合。为此，物业公司会同业委会邀请有专业能力的业主参观保洁人员日常服务全过程，并摄制了小区垃圾分类纪录片《不可或缺的平凡》。积极向居民宣传了垃圾分类过程中物业的艰巨任务，加深了业主对物业的了解，消除了对保洁员的误解。通过以上举措，物业服务得到了业主的极大认可，小区的物业费收缴率也逐步提升。
真诚沟通是物业费调价的重点
由于物业费调整关系到社区每家每户，莘庄镇社区办邀请了具有资质的第三方评估机构对康城物业服务费进行了综合评估，并出具评估报告和建议调价的方案。为了获得小区业主的支持和理解，居民区党组织发动党员骨干，楼组长对小区物业费上调工作进行宣传，重点回答业主最关心的三个问题，“为什么要调整物业费”、“怎么调整”、“调整之后物业有哪些变化”，取得业主的充分理解和支持。此外，由康城社区党委牵头，先后召开了五场物业费提价沟通会，充分听取小区居民对物业费调价的意见建议。会上，第三届业委会就四年来的工作进行汇报；第三方评估机构就物业服务成本的评估报告进行解读；物业公司对拟提价方案、拟提价物业服务内容和标准进行介绍，并将相关内容装订成册分发给参会业主。会上，物业公司与居民“面对面”答疑解惑，真正做到资金使用透明，给业主一本“明白账”。
依法公开是物业费调价的底气
调价工作整个过程均由业委会主导，居委会在业委会授权委托下给予相应配合，调价征询期间，物业公司、业委会一直与居委会、居民区党组织、康城社区党委、房管办等保持密切的沟通，每一场沟通会进行拍照存档，严格按照政府的指导意见实施调价工作。为了确保业主大会公平公正、合法有序，根据小区实际情况，由业委会委托各期居委会，选派居委工作人员、楼组长、党员骨干、居民代表等442名进行表决票发放，并将非当面领取表决票送达情况进行公示，表决票送达12152张，占业主人数100%。2020年1月5日下午13:30，在康城邻里中心召开业主大会，现场对业主大会的表决票进行了统计，本次回收表决票7998张，创康城有史以来业主大会回收率新高。最终表决结果公示，物业费调整方案同意票8268票，占业主人数比例68.04%。
大型居住社区上调物业费有难度，但社区党总支积极发挥引领作用，带动居委会、业委会、物业企业等各个环节，以“美丽家园”和“红色物业”创建为契机，在小区软硬件均得到显著提高的档口，敏锐把握居民的物业服务品质需求，起到了事半功倍的效果。
随着莘庄镇住宅小区“美丽家园”创建工作全力推进，辖内老旧小区的居住环境改善了，居民们对美好生活的向往也更加浓厚了。借此契机，莘庄镇通过“红色物业”创建工作积极推动辖内住宅小区物业费调价工作，自2017年起，全镇共21个小区上调了物业费，充分打造了众多党建引领、居民自治、政府助力的共建共治共享的社区治理样本。
通过此次调价，更使得康城社区的物业服务品质有了进一步地提升，在之后紧接着到来的新冠肺炎疫情社区防控工作中，小区物业保安人员约100人，除10余人返乡过年，其余保安全员上岗，每天工作14-15个小时。小区每日消毒区域及设施涉及286个居民楼大堂、32个地下停车库、36个非机动车停车库、500多部电梯、13处儿童乐园和老年活动室、30多个垃圾分类投放点、32个快递柜等。出色的疫情防控工作受到了居民的充分支持和认可。在调价后的2020年度，小区物业费收缴率也达到了物业公司进驻以来的最高水平—92.33%。在后续的物业服务中，物业企业将继续练好基本功，切实让广大业主有一个安全、整洁、温馨、和谐的生活环境，以优质的服务质量来继续推动小区物业服务质价相符的进程。
资料：悦居闵行
编辑：姚怡莹
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